Las urbanizaciones que se levantaron en las laderas del Ordal, El Solà, Vallirana Parc y Les Casetes entre los años 70 y 90 son hoy viviendas con mucho encanto y buena ubicación, pero también con una lista de patologías muy parecidas entre sí. Si has comprado o has heredado un adosado de esa época y no sabes por dónde meterle mano, esta guía te ordena las prioridades, las fases y los costes para que la reforma vaya sobre seguro y no se te dispare el presupuesto.
Las patologías típicas de estos adosados
Antes de decidir nada conviene saber qué te vas a encontrar. Los adosados de esta época en las laderas comparten casi siempre los mismos problemas:
- Aislamiento pobre o inexistente: fachadas de medio pie sin cámara aislante, cubiertas sin tratar y forjados que dejan pasar el frío en invierno y el calor en verano. Se traduce en facturas altas y sensación de incomodidad.
- Ventanas de aluminio sin rotura de puente térmico: las carpinterías originales condensan, dejan pasar el aire y son un colador energético.
- Instalación eléctrica antigua: cuadros con pocos circuitos, sin diferenciales adecuados y cableado que ya no cumple el reglamento actual ni soporta los electrodomésticos de hoy.
- Distribuciones cerradas: cocinas pequeñas e independientes, pasillos largos y salones compartimentados que desaprovechan la luz.
- Garajes y sótanos con humedad: al estar enterrados contra la ladera, sufren filtraciones y humedad por capilaridad si no se impermeabilizaron bien en su día.
Por dónde empezar: la inspección previa
El primer paso no es elegir azulejos, es entender el estado real de la casa. Antes de proyectar nada revisamos la estructura, el estado de la cubierta, la presencia de humedades en plantas bajas y garaje, el cuadro eléctrico y las instalaciones de agua y gas. Con esa foto completa se establecen las prioridades por orden de importancia: primero lo que afecta a la salud de la vivienda y a tu bolsillo a largo plazo (envolvente, instalaciones, humedades) y después lo estético (suelos, cocina, baños, pintura).
Prioridades: en qué orden invertir
- Envolvente térmica. Aislar fachada (por dentro con trasdosado o por fuera con SATE), reforzar el aislamiento de la cubierta y cambiar las ventanas por carpintería con rotura de puente térmico y doble acristalamiento. Es lo que más confort y ahorro aporta.
- Instalaciones. Renovar el cuadro y el cableado eléctrico, actualizar la fontanería y revisar la calefacción. Aprovecha que están las paredes abiertas para dejarlo todo nuevo.
- Humedades del sótano/garaje. Impermeabilizar y drenar antes de revestir nada, sobre todo en las casas más enterradas contra la pendiente.
- Redistribución y acabados. Abrir la cocina al salón, reorganizar baños y renovar suelos y pintura ya con la casa sana por dentro.
Cuando la intervención toca varios de estos frentes a la vez, lo más rentable es plantear una reforma integral del adosado: se coordina todo en una sola obra, se evitan duplicidades y el resultado es coherente de arriba abajo.
Las fases de la obra
Una reforma de este tipo sigue un orden lógico que conviene respetar para no rehacer trabajo:
- Demoliciones y retirada de revestimientos, carpinterías y elementos a sustituir.
- Tratamiento de humedades y refuerzos estructurales si los hubiera.
- Instalaciones nuevas empotradas: electricidad, fontanería, climatización y saneamiento.
- Aislamiento y cerramientos: trasdosados, ventanas nuevas y mejora de cubierta.
- Albañilería y revestimientos: alicatados, solados y enlucidos.
- Acabados finales: cocina, sanitarios, carpintería interior, pintura y limpieza de obra.
La cocina merece capítulo propio porque suele ser el corazón de estas reformas. Pasar de la cocina cerrada original a un espacio abierto y funcional cambia por completo cómo se vive la planta baja. En nuestro servicio de reformas de cocinas en Vallirana estudiamos cómo integrarla con el salón aprovechando la luz natural y la orientación de cada casa de la ladera.
Eficiencia energética: la inversión que se paga sola
En un adosado de los años 80 la mayor parte del gasto energético se va por la envolvente. Mejorarla no es un capricho: aislar fachada y cubierta, instalar ventanas eficientes y, si se puede, sustituir la vieja caldera por una aerotermia o una bomba de calor reduce drásticamente el consumo. Además, muchas de estas actuaciones pueden acogerse a ayudas a la rehabilitación energética, lo que mejora todavía más el retorno. Una vivienda que pasa de una etiqueta E o F a una C o B gana en confort, en factura y en valor de mercado.
Costes orientativos por metro cuadrado
Para un adosado de 120-160 m² en las laderas del Ordal, los rangos en 2026 se mueven así:
- Reforma integral gama media: entre 500 y 750 €/m², incluyendo instalaciones nuevas, suelos, baños, cocina básica y pintura.
- Con mejora energética completa (SATE o trasdosados, ventanas y aerotermia): suma entre 120 y 220 €/m² adicionales, parte recuperable vía ayudas.
- Tratamiento de humedades en garaje/sótano: entre 4.000 y 9.000 € según superficie y si requiere drenaje perimetral.
- Acabados premium (carpintería a medida, domótica, materiales de alta gama): pueden llevar el conjunto por encima de los 950 €/m².
Como referencia, una reforma integral con mejora energética en un adosado de 140 m² suele situarse entre 90.000 y 140.000 €. Es una horquilla amplia a propósito: el estado de partida y el nivel de acabados marcan la diferencia, y por eso un buen presupuesto por partidas es imprescindible.
Conclusión
Reformar un adosado de los años 80 en el Ordal es una de las mejores inversiones que puedes hacer: partes de una buena ubicación y de una estructura sólida, y solo hay que ponerla al día. La clave está en empezar por lo importante (envolvente, instalaciones y humedades) antes que por lo estético, y en planificar la obra por fases para no rehacer trabajo. En ORDAL Reformas conocemos bien estas viviendas y sus patologías de ladera. Contáctanos y te ayudamos a priorizar tu reforma.